민병규 회계사

2층 가정집인 건물과 비즈니스 구입

Brian 작성
작성일 2009.11.03 22:06

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<질문> 비즈니스와 2층 가정집이 함께 딸린 건물을 개인명의로 구입하려한다. 1층의 가게를 직접 운영하며, 2층에서 거주할 계획이다. 이런 경우, 세무상의 유의할 점은?

실제로 매니토바주의 많은 분들에게 해당되는 경우이다. 얼핏보기엔 간단한 거래인 것처럼 보이나, 이면에는 세무상 복잡한 요소들이 산재해있다. 금번 칼럼에서는 이와 같은 건물을 개인명의 또는 공동명의로 구입 또는 판매시의 유의점과 절세방법에 관하여 설명한다.

우선 건물을 구입할 경우에 대해 알아본다. 판매자에게 대금을 지급시에는 총액이 지급되나, 세무상 실제로는 건물과 비즈니스에 각 각 구입가격이 나눠지게된다. 비즈니스에 할당되는 가격은 다시 장비, 리스 개선 그리고 권리금 등으로 나뉘게 되며, 건물자체도 1층 상업용과 2층 주거용에 건물가격이 할당이 되게된다. 이렇게 건물자체를 상업용과 주거용으로 다시 한 번 나누는 이유는 2층에서 본인이 직접 거주한 관계로, 조세법 54조 ‘1가구 1주택’(Principal Residence) 규정이 적용될 수있기 때문이다. 즉, 이러한 건물을 판매시 양도소득(Capital Gain)이 발생한다면, 이 규정에 의해 2층 주거용에 해당되는 양도소득은 면세가 되는 세무상의 큰 혜택이 있다.

그러나, 이러한 ‘1가구 1주택’ 규정을 적용하기 위해서는 건물을 구입 후 그 안에서 비즈니스를 운영시 여러모로 유의할 점들이 있다. 이 중 상업용과 주거용을 철저히 분리해서 경비처리를 하는 것이 가장 큰 관건이다.

건물에 관련된 비즈니스 운영 경비의 대표적인 것으로는 건물 감가상각, 재산세, 모기지 이자, 전기 및 수도 사용료 등이 있다. 많은 경우, 상업용과 주거용을 잘 구분하지 않고 모두 비즈니스의 경비처리를 하는 것을 종종 보게되나, 이는 우선적으로 세법에 어긋나는 행위이며, 아울러 앞으로 큰 손해를 가져올 수도 있다는 것을 유념해야 한다. 이렇게 상업용과 주거용을 구분치 않는 다는 것은, 그 자체가 앞으로 건물 판매시 2층 주거용의 양도소득 면세 혜택을 스스로 포기하는 행위로 간주될 수 있기떄문이다.

이외에도 구입시 유의할 점은 비즈니스와 건물에 어떻게 가격을 할당하는 가이다. 구입자 입장에서는 가능하면 건물보다는 비즈니스에 많은 가격을 분배하는 것이 유리하다. 그 이유는 건물의 원가를 다소 낮게 잡아놓은 후, 앞으로 처분시 2층의 양도소득 면세 혜택을 십분 활용하기 위함이다. 이와는 반대로, 판매자의 입장은 그 반대가 되어, 가능하면 건물에 많은 금액이 분배되는 것이 유리하다. 즉, 거래계약서에 명시되는 비즈니스와 건물의 가격 분배 명세에 있어서는 구입자와 판매자의 이해가 항상 상충하게 되므로, 당사자간의 타협이 필요한 중요 사안이다. 물론, 세법에 의하여 가격 할당은 각 자산들의 해당 시가(Fair Market Value)에 의해 결정되는 것이 원칙이다. 그러므로, 해당 시가에 너무 과도하게 벗어나는 가격 배분 또한 피해야 할 사항이다.

다음 단계로, 이러한 건물을 처분시 세금을 절약할 수있는 방법에대해 소개한다. 첫째, 위와 같이 상업용과 주거용을 잘 구분하여 처리한 경우에는 2층 주거용에 해당되는 양도소득에 대한 면세해택을 받을 수있다.

둘째, 1층에서 운영되었던 비즈니스에 대한 권리금이 많이 오른 경우에는, 이 권리금으로 인한 소득세를 유보할 수있는 방법이 있다. 조세법13조 4항과 44조 1항에 명시되어있는 ‘대체자산’(Replacement Property) 규정에 의해, 내년 말까지 유사한 업종의 비즈니스를 구입시 권리금을 지급할 경우에는, 그 금액만큼 지난 번 받은 권리금에서 일단 제할 수있으며, 그로 인해 소득세를 유보할 수가있다.

셋째, 만약 건물과 비즈니스를 판 후, 곧 바로 그 대금이 필요치 않는 경우나 아니면 은퇴를 하는 경우라면, 건물의 양도소득을 줄일 수있는 적합한 방법이 있다. 건물 매입자에게 모기지를 주어 양도소득이 최대 5년간까지 나뉘어서 소득으로 잡히게 하는 방법으로써, 이를 전문용어로는 ‘Reserve’(조세법 40조 1항 참조)라고 한다. 단, 이 조항은 비즈니스를 판 대금에는 적용되지 않는다는 점을 유념하기 바란다.

지금까지 설명된 사항들은 가장 범용적인 간단한 케이스에 해당된다. 이외에도, 매각을 하는 대신 비즈니스와 건물을 매니저에게 렌트하고 월세를 받는 경우, 비즈니스에 여러가지 개선을 한 후 우선 비즈니스만 매각하고 건물은 렌트를 받는 경우 등 더욱 복잡한 경우가 발생할 수있으며, 이에 따라 대처하는 방법또한 다르게 된다. 따라서, 항상 회계사와 미리미리 협의하여 일을 진행하기를 권유한다.

문의전화 : 1-888-210-0019 (브라이언민)<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />