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캐나다의 내년 임대 시장(rental market)은 어떤 모습일까?

작성일 2022.03.11 16:05

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2021년에도 캐나다 1차 임대시장(Canada’s primary rental market)의 이용할 수 있는 주택들(the percentage of available units)은 전년 대비 사실상 그대로 유지됐지만 내년에는 전국 주요 시장(key markets)의 공실률(vacancy rates)이 하락할 수 있다는 우려가 여전합니다.

주택 경제학자(a housing economist)이자 브리티시 컬럼비아 대학(the University of British Columbia)의 사우더 경영대학원(Sauder School of Business)의 부교수(associate professor)인 토마스 다비도프(Thomas Davidoff)에 따르면, 공실률의 감소(a decrease in vacancy rates)는 임대인들(renters)에게 "나쁜 소식"을 의미합니다.

그는 3월 3일에 CTVNews.ca과의 전화 인터뷰에서, 보통 공실률(vacancy rates)과 임대료(rents)는 반대 방향으로(in opposite directions) 움직인다고 말했습니다. 세입자들(tenants)을 찾는 집주인들(landlords)이 많아지면 임대료(rents)를 낮춰야 하는 경향이 있고 소수의 아파트를 뒤쫓는 세입자들(tenants)이 많아지면 임대료(rents)가 오르는 경향이 있습니다.

캐나다 융자 및 주택공사(the Canada Mortgage and Housing Corporation, 이하 CMHC)가 최근 발표한 보고서에 따르면, 캐나다의 임대 전용 주택 시장(Canada’s purpose-built rental market)은 2021년 공실률(a vacancy rate)이 3.1%로 2020년 전체 공실률(the overall vacancy rate) 3.2%에 비해 소폭 하락했습니다. 캐나다의 방 두 개짜리 아파트 한 채의 평균 임대료(the average rent for a two-bedroom apartment unit)는 2021년 $1,167로 전년 대비 3% 상승했습니다.

캐나다 융자 및 주택공사(CMHC)의 수석 경제학자(chief economist)인 밥 듀건(Bob Dugan)은 이민(immigration) 증가와 주 일자리 시장들(provincial job markets)에서의 반등(rebounds)과 같이 이미 임대주택에 대한 수요(the demand for these rental units)를 증가시키기 시작한 압력들 중 일부는 임대주택의 가용성(availability)을 더욱 떨어뜨릴 수 있다고 말했습니다. 적절한 공급(adequate supply)이 없다면 공실률(vacancy rates)의 더 큰 하락과 임대료 가격 상승(a rise in rent prices)이 초래될 수 있다고 듀건(Dugan)은 말했습니다.

듀건(Dugan)은 3월 3일에 CTVNews.ca과의 통화에서, 공급 문제(the supply problems)를 조금 더 빨리 해결하지 못하면 공실률(vacancy rates)이 낮아지고 임대료가 더 올라 가격이 하락할 것이라며 더 쉬워지기 전에 더 어려워질 가능성이 있다고 말했습니다.

수요(demand)가 임대 주택 시장의 공실률(vacancy rates)을 결정하는 핵심 요인이라고 듀건(Dugan)은 말했습니다. 이들은 1차 임대 시장(primary rental markets)이라고도 하며, 임대 목적으로만 지어진 건물들을 말합니다.

듀건(Dugan)은 2021년 이들 임대 주택들에 대한 수요(the demand for these rental units)가 전년 대비 증가했는데, 여행 규제(travel restrictions)를 완화한 결과 부분적으로 국제 이주 수준(international migration levels)이 회복된 덕분이라고 말했습니다. 캐나다 이민·난민·시민부(Immigration, Refugee and Citizenship Canada)의 자료에 따르면, 2020년 18만 4,500명의 신규 영주권자들(new permanent residents)이 입국했고 2021년에는 40만 1,000명이 새로 입국했습니다.

듀건(Dugan)은 지역 차원(a regional level)의 전염병 관련 규제가 풀린 것(the lifting of pandemic-related restrictions)도 젊은 캐나다인의 고용 증가(increased employment)를 통한 경제 회복에 기여했다고 말했습니다. 캐나다 통계청(Statistics Canada)에 따르면, 15세에서 24세 사이의 학생들은 2020년 8월부터 2021년 8월까지 15.6%의 고용 증가를 보였습니다. 전년도에, 같은 연령대 내의 고용은 11.8% 감소했습니다.

듀건(Dugan)은 새로운 가구 구성을 생각할 때 새로운 이민자들(new immigrants)과 젊은 가구들(young households) 모두 먼저 세를 놓는 경향이 있고, 돈을 모으면서 주택 소유(homeownership)로 옮겨가고 청년 고용률(the employment rate for young people)이 개선되는 것을 보면 임대 수요에(on rental demand) 정말 영향을 미친다는 것을 알 수 있다고 말했습니다.

전 세계가 전염병 대유행(the pandemic)을 통해 진행됨에 따라, 듀건(Dugan)은 젊은 층의 고용률(employment rates)과 캐나다로의 이민이 계속 증가할 것으로 예상하며, 이는 앞으로 임대 수요(rental demand)를 더욱 증가시킬 위험에 처하게 한다고 말했습니다.

듀건(Dugan)은 만약 그렇다면 공실률(vacancy rates)이 하락 압력을 받게 될 것이며 가격도 더욱 악화될 수 있다고 말했습니다.

캐나다 융자 및 주택공사(CMHC)가 조사한 37개의 인구 조사 대도시 지역들 중 21곳은 2021년 공실률(vacancy rates)이 전년 대비 감소한 것으로 나타났습니다. 이 지역들 중 하나는 밴쿠버(Vancouver)입니다. 2020년 10월, 임대 전용 아파트들(purpose-built rental apartments)의 공실률(vacancy rates)은 2.6%였습니다. 이 수치는 2021년 10월까지 1.2%로 줄어들었습니다.

밴쿠버 시는 2014년 이후 임대아파트(rental apartment units) 중 공실률(vacancy rates)이 지속적으로 낮고 가격이 상승하고 있습니다. 대유행 이전에 그 도시의 더 많은 도심 지역(urban areas)의 임대 아파트는 교외와 시골 시장들(suburban and rural markets)에서 구입한 1인 가구 주택들(single family homes)보다 수요가 더 많았다고 다비도프(Davidoff)는 말했는데, 이러한 추세(a trend)는 신종 코로나바이러스 감염증(COVID-19)의 출현과 함께 반전되었습니다.

그러나 캐나다 융자 및 주택공사(CMHC)가 수집한 자료에 따르면, 2021년부터 세입자들(tenants)이 더 높은 임대료(tenants)를 내고 도심 지역(central areas)으로 돌아오기 시작했습니다.

다비도프(Davidoff)는 브리티시 컬럼비아주(British Columbia)에서 전염병 관련 규제(pandemic-related restrictions)가 더 풀리면서 밴쿠버 시내 중심부에 위치한 아파트를 임대하려는 세입자들(tenants)이 늘어남에 따라 밴쿠버(Vancouver)에서도 이러한 추세가 지속될 것으로 예상한다고 말했습니다. 그는 이러한 주택에 대한 수요는 도시의 임대 전용 주택 시장(purpose-built rental market) 내에서 추가적인 압력(additional pressure)을 가할 것이라고 말했습니다.

다비도프(Davidoff)는 또한 아파트와 도심 속 생활로의 복귀로, 아주 낮은 공실률(the very low vacancy rates)로 볼 때 임대료 상승은 더 나빠질 것 같다고 말했습니다.

2021년 밴쿠버(Vancouver)의 평균 임대료(the average price of rent)는 2020년 1.5%에 불과했던 것에 비해 2.4% 상승했습니다. 다비도프(Davidoff)는 도시 내 공실률의 증가는 시간이 지남에 따라 이러한 성장을 제한하는데 도움이 될 것이며, 거주자들이 더 저렴한 임대(rent more affordable for residents)를 만들 수 있게 될 것라고 말했습니다. 다비도프(Davidoff)는 듀건(Dugan)에 이어 수요를 더 잘 충족시키기 위해 임대 공급을 계속 늘리는 것이 해결책이라고 말했습니다.

다비도프(Davidoff)는 여러분은 본질적으로 세입자들(tenants)을 위한 더 많은 협상력(more bargaining power)을 원하고, 30명의 사람들이 아파트 한 채를 찾는다고 하면, 임대료 상승(rent growth)은 재앙(a disaster)이라고 말했습니다. 그는 일반적으로, 우리는 너무나 적은 숫자의 집을 가지고 있고 찾는 사람들이 너무 많다고 말했습니다.

캐나다 융자 및 주택공사(CMHC)의 보고서에 따르면, 신종 코로나바이러스 감염증(COVID-19) 대유행은 토론토 주민들에게도(on residents of Toronto) 영향(an impact)을 끼쳤으나, 일부 인구는 재정적으로 대유행 조치(pandemic measures)로부터 회복하는 데 더 오랜 시간이 걸린 것으로 보입니다.

토론토 지역 부동산 위원회(the Toronto Regional Real Estate Board) 수석 시장 분석가(chief market analyst) 제이슨 머서(Jason Mercer)는 대유행으로 인한 경제 회복이 벽돌로 만든 사무실(the bricks-and-mortar office)에서 집 사무소(the home office)로 쉽게 이전할 수 있는 사람들 사이에서 전반적으로 더 빠른 속도로 이루어졌다고 말했습니다. 그는 이러한 사람들은 보통 평균에서 평균 이상의 소득과 관련된 노동시장 부문에(in sectors of the labour market) 고용되며 도시 내 주택 소유(homeownership)에 대한 강한 수요(a strong demand)에 기여한다고 말했습니다.

그러나 숙박업과 음식업(accommodation and food services)의 종사자들을 포함한 다른 업종의 경우 이러한 업종은 경제 회복이 더뎠으며(slower to recover economically) 사업을 제한하는 다양한 전염병 관련 규제(the various pandemic-related restrictions)로 인해 오늘날에도 아직도 회복 중이라고 머서( Mercer)는 말했습니다.

그는 3월 3일 CTVNews.ca과의 통화에서, 이들 중 다수는 평균에서 평균 이하의 소득(below average earnings)과 관련이 있다며, 따라서 일부 경제 부문에서 더 많은 임대 가구들(more rental households)을 볼 수 있고, 전통적으로 임대 시장의 수요(the rental market demand)를 뒷받침하는 부문(sectors)은 다른 부문만큼 빠르게 회복되지 않았다고 말했습니다.

머서( Mercer)는 콘도미니엄 아파트들(condominium apartments) 중 임대 재고 증가(greater rental stock)와 더불어 오늘 토론토 도시 내 임대 전용 주택들(purpose-built units)의 공실률(vacancy rates)이 증가했다고 말했습니다.

캐나다 융자 및 주택공사(CMHC)에 따르면, 2021년 광역 토론토 지역(the Greater Toronto Area)은 임대 전용 아파트들(purpose-built apartments)에 비해 7배 많은 콘도미니엄 아파트들(condominium apartments)이 장기 임대 시장(long-term rental market)에 진입했습니다. 그는 예를 들어 현대적인 편의시설들과 마감재(modern amenities and finishes)를 갖춘 새로운 건물을 찾는 사람들은 콘도(a condominium)를 선택할 가능성이 높아 임대 전용 부동산들(purpose-built rental properties) 중 공실률(vacancy rates)이 낮아졌을 것이라고 말했습니다. 2021년에 토론토의 임대 전용 주택 시장(purpose-built rental market)은 공실률(vacancy rates)은 전년도 3.4% 대비 4.4%를 기록했습니다.

그러나 머서( Mercer)는 토론토의 임대 전용 아파트들과 콘도미니엄 아파트들(condominium apartments) 모두에서 임대주택 시장의 성장(growth)이 지속될 것이고, 수요(demand)가 늘어나면 공실률(vacancy rates)이 낮아져 결국 임대료(rent prices)가 오를 것이라고 말했습니다

머서( Mercer)는 광역 토론토 지역(the Greater Toronto Area)에서 인구가 계속 증가하고 있기 때문에 평균 임대료(average rent)가 대유행 이전 수준을 넘어설 것이고, 우리가 기록적인 수준의 이민(record levels of immigration)을 경험하고 있으며 이는 임대주택(rental housing)과 소유 주택(ownership housing) 모두에 대한 수요를 뒷받침하고 있다고 말했습니다.

듀건(Dugan)은 수요 분석(analyzing demand) 외에도 공급(supply)을 고려하는 것도 중요하다고 말했습니다. 캐나다는 2021년 한 해 동안 전체 수요와 일치하는 임대 전용 아파트들(purpose-build rental apartment units)의 공급(the supply)이 증가했습니다. 2020년 10월부터 2021년 10월까지 약 4만 채가 임대 시장(the rental market)에 진입했고, 같은 기간 입주 아파트들(occupied apartments)도 약 4만 1,000채가 늘어났습니다.

대부분의 주들에서 임대 수요(rental demand)는 비슷한 추세를 따랐지만, 공급(supply)은 온타리오 주(Ontario)와 매니토바 주(Manitoba)에서 수요(demand)를 앞질렀습니다. 토론토(Toronto)와 위니펙(Winnipeg) 같은 도시에서는 공급(supply)이 수요(demand)를 각각 4,000 채(units), 1,000 채(units) 가량 초과했습니다.

위니펙에 본사를 둔 로열 르페이지 프라임 부동산(Royal LePage Prime Real Estate)의 관리 중개인(managing broker) 마이클 프로이스(Michael Froese)는 자신의 집 근처에 새 아파트 단지(a new apartment complex)가 지어지는 등 공급량 증가( this growth in supply)를 직접 보고 있다고 말했습니다. 그는 다른 고층 아파트들(high-rise apartment buildings)도 도시 중심부(downtown)와 위니펙 교외(suburban Winnipeg)에서 개발되고 있다고 말했습니다.

그는 3월 7일에 CTVNews.ca과의 전화 인터뷰에서, 개발업자들(Developers)은 시장에 구멍(a hole)이 있는 것을 보고 건축을 한다며, 이제 세입자들(tenants)에게 더 많은 선택권(more options)을 주고, 임대 가격(rent prices) 상승에 대한 압력을 줄일 수 있도록 선택할 수 있는 길이 더 넓어졌다고 말했습니다.

토론토(Toronto)와 마찬가지로 위니펙(Winnipeg)도 임대 전용 아파트들(purpose-built rental apartments)의 공실률(vacancy rates)이 2020년 3.8%에서 2021년 5%로 상승했습니다.

토론토(Toronto)와 마찬가지로 위니펙(Winnipeg)도 임대 전용 아파트들(purpose-built rental apartments)의 공실률(vacancy rates)이 2020년 3.8%에서 2021년 5%로 상승했습니다. 양 도시는 이들 주택들(these units)의 평균 임대료(average rent prices) 상승에도 주목했습니다.

캐나다 융자 및 주택공사(CMHC)에 따르면, 토론토(Toronto)에서는 집주인들(landlords) 간의 경쟁이 심했기 때문이라고 합니다. 프로이스(Froese)는 위니펙(Winnipeg)에서 높은 평균 임대료(higher average rent prices)는 새로 건설된 임대주택들(purpose-built rental units)이 시장에 진입한 결과라고 설명했습니다.

그는 이는 수요와 공급의 전통적인 경제학(the conventional economics of supply and demand)을 무시하는 것이지만, 새것이고, 새것은 더 좋고, 새것은 일반적으로 오래된 것보다 더 많은 돈을 받는다고 말했습니다.

이러한 임대료 가격 상승(increases in rent prices)에도 불구하고, 두 도시는 예년에 비해 성장률(growth rates)이 둔화되었습니다. 토론토(Toronto)의 경우 2020년 10월부터 2021년 10월까지 비슷한 주택(similar units)의 임대료를 비교해 보면 2021년 평균 아파트 임대료(average apartment rents )가 1.3% 상승했습니다. 이것은 2020년의 증가율인 4.7%보다 상당히 낮은 수치입니다. 위니펙(Winnipeg)에서는 2021년에 동일 표본 아파트 임대료(same-sample apartment rents)가 2.6% 올랐지만 2018년 이후 이 수치가 꾸준히 감소하고 있습니다.

프로이스(Froese)는 임대 전용 아파트 가구들(purpose-built rental apartment units)의 평균 가격(the average price)이 계속 오를 것으로 전망한다고 밝혔지만, 이러한 상승은 완만할 것입니다.

그는 임대료(rents)가 오를 것으로 예상한다며, 지출(expenses)은 매년 상승하고 물가의 폭등(inflation)은 모든 것을 이끌고 있기 때문에 가격(prices)은 계속 오를 것이라고 말했습니다.

위 자료는 캐나다의 임대 목적으로 지어진 주택 시장(Canada's purpose-built rental market) 내의 신규 및 기존 아파트 구조(new and existing apartment structures)를 포함합니다. (갈무리된 도표: 출처 - CTV Winnipeg)